재개발, 리모델링, 정비사업협동조합. 수리 프로젝트를 평가하는 과정에서 많은 평가가 있습니다.
객관적인 가치를 통해 상업성을 평가하는 한편, 비노조 가입이나 상권 내 공유지 매입에도 활용된다.
또한 판매 요청 및 수락을 기본적으로 평가합니다.
그 중 과거 자산에 대한 평가는 구성원 간의 상대적인 가치를 비교한 것이다.
같은 사업영역 내에서도 입지가 좋거나 대지면적이 넓을수록 그에 상응하는 가치를 인정받으면 지지율이 높아진다.
가치평가는 토지와 같은 유무형 자산의 경제적 가치를 결정하고 이를 가치로 보여주는 과정이다.
객관적인 가치는 전문가에 의해 통화로 표현된다고 할 수 있으며, 평가에는 소득법(소득감소법), 비용법(비용법), 비교법(거래사례비교법), 공시지가기준법 등이 있다.
. 대부분 비교대상입니다.
즉, 가장 일반적인 평가는 유사한 거래 사례를 기반으로 하며 평가자를 설득하기 쉽습니다.
하지만 이 경우 가격은 과거 사례를 기반으로 하기 때문에 현재나 미래를 예측할 수 없다는 단점이 있다.
따라서 평가 시기가 중요하다.
하지만 미래를 아는 사람
재건축과 재건축 평가의 유형을 살펴보자. 먼저 재건축 사업에 대한 평가를 보자.
재건 프로젝트는 다음과 같이 평가되었습니다.
평가 목적 평가 평가 기점 예상 출연금 산정 검증 추진위원회 총회 사업승인 전 조합원 분양신청 지정추진위원회 또는 협동조합 1추진위원회 또는 협동정비 기반시설 평가 임차인 사업보상 전·후 평가 사업보상 자산운용 평가 전·후 평가 재산 매각 후 처분 신청 마감일 전 미매각 신청 현금 청산 신청 마감일 보상 계약 만료일 조합, 소유자, 도지사 1 신청 만료 후 매각 보상 제도) 주민모집 승인 신청일 사업주 신청 전 주지사 신청일 1 시장 1
수리 사업에서 조합원들이 가장 관심을 가질 평가는 이전 자산 평가일 것입니다.
내 집의 현재 가치가 얼마인지 궁금하실 수 있습니다… 이전 부동산 평가에서는 그런 의미가 아니었습니다.
앞 매물이 재건축 전의 집이고, 뒤 매물이 재건축 후의 집입니다.
노후자산평가의 목적은 노후토지 및 건축물에 대하여 권리자별로 가격을 산정하고 관리 및 처분계획을 수립하기 위한 기준가격을 정하는 것입니다.
따라서 노후부동산의 가치평가는 절대가격이 아닌 상대가격, 즉 토지소유자간 공정하고 적정한 가격균형을 유지하는 것이 중요하다.
해지자산 감정평가의 목적은 해지자산 즉, 신축된 자산의 가격을 산정하여 관리 및 처분계획을 수립하는 것, 즉 조합원 분담금을 산정하는 것입니다.
요컨대 조합원 판매가격 산정 식별이다.
평가기준일은 매각신청 만료일, 즉 사업체 처분계획의 기준일이다.
회원의 분담금은 회원분의 분양가격(=평가 후의 자산가액)에서 회원자본가치(자산가액 × 비율)를 뺀 값입니다.
비례 비율은 {(Σ총매출액 – 총사업비)÷Σ종전 자산평가액}입니다.
예상 총매출액은 조합원임대주택매출액과 일반매출액에 프로젝트 총매출액을 합한 금액입니다.
비용에는 공사비, 협동 운영비 및 각종 용역비가 포함됩니다.
비율 비율도 매우 중요하지만 이전의 자산평가에서 노조원들 사이의 평가가 얼마나 객관적이고 상대적인지에 주목해야 한다.
우리 집은 시세보다 10억 더 비싸서 할 말이 없다.
상대방 집의 가치가 20억이면 포트폴리오 내 내 집의 가치는 상대방 집의 50%에 불과하다.
기업을 평가할 때도 심리전이 벌어지는 이유다.
평가 후에는 판매 계획이 발행되고 관리 및 처분 계획이 뒤따릅니다.
즉, 사전평가와 사후자산평가를 통하여 사업상 처분계획을 수립하게 되는데, 사업상 처분계획이란 조합원이 초기에 투자한 토지 및 건물의 가격을 결정하고 합리적인 그리고 균형 잡힌 계획. 토지 또는 건물 매각, 권리 분배 결정. 사업시행계획이 협회와 인가기관의 관계라면 사업처분계획은 협회와 회원의 관계로 볼 수 있다.
이 단계에서 회원이 기여하는 금액과 일반적으로 판매하는 금액을 결정하는 것을 볼 수 있습니다.
계획이므로 금액은 유동적이며 향후 비즈니스 진행 속도 및 계약자와의 관계에 따라 다릅니다.
따라서 노동조합의 해산 및 청산절차를 거쳐 최종 추가납부금 또는 조합원환급금을 산정한다.
관건은 총매출액이 얼마가 되느냐인데 부동산시장의 영향을 많이 받을 것이다.
지금처럼 바닥일 때는 일반 판매를 하지 않습니다.
일반 판매는 시세가 높을 때 회원들의 부담금을 줄이기 위해 수익을 늘려야 하기 때문이다.
우리는 사전 및 사후 자산 감정 외에도 많은 감정을 수행합니다.
이것은 위의 표에 나와 있습니다.
피트 레인의 모든 부동산에 대한 감정이라고 생각할 수 있습니다.
출처 : 경기도평생학습포털(GSEEK), 서울정비사업정보종합(청소시스템) 시·도 조례도 확인해야 한다.
